Äkta eller oäkta bostadsrättsförening – vad är skillnaden och varför spelar det roll?

När du som privatperson köper en bostadsrätt är det lätt att bara titta på lägenheten – planlösning, skick, läge, månadsavgift och kanske fiskbensparkett och kakelugn. Men något som kan få minst lika stor betydelse för framtida ekonomi är om föreningen klassificeras som äkta eller oäkta. Denna klassificering görs med stöd av skattelagstiftning och rättspraxis, och det har stor betydelse för både föreningen och dess medlemmar.

En äkta bostadsrättsförening (även kallad ett privatbostadsföretag) är en förening där verksamheten “till klart övervägande del” består i att till sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Traditionellt har riktlinjen varit att minst 60 % ska vara bostadsverksamhet.

En oäkta bostadsrättsförening är istället föreningar där detta krav inte är uppfyllt – ofta beroende på att det finns stora lokalytor eller annan verksamhet som inte avser bostäder. Vad som avgör är inte främst föreningens yta i sig – utan hur stor del av verksamheten som är den så kallade “kvalificerade verksamheten” (bostäder för medlemmar). Men rättspraxis från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har slagit fast i en tidigare dom att bedömningen i regel ska utgå från fastighetens satta taxeringsvärden – alltså hur stor andel av taxeringsvärdet som avser bostäder respektive lokaler. Det innebär att om taxeringsvärdet för bostadsdelarna är under ca 60 % av hela taxeringsvärdet, kan föreningen riskera att klassas som oäkta.

‍

För den enskilde medlemmen blir skillnaderna konkreta:

‍

· I en äkta förening är boendet skattefritt, det vill säga ingen förmånsbeskattning utgår för boendet.

· I en oäkta förening kan bostaden betraktas som förmån – vilket innebär att man som boende kan bli beskattad för skillnaden mellan avgiften till föreningen och marknadshyran, som ofta är markant högre i större orter.

· Vid försäljning: I en äkta förening klassas det som försäljning av privatbostad, vilket ger förmånliga skatteregler. I oäkta föreningar räknas det som försäljning av andel i ekonomisk förening, vilket ofta innebär högre skatt och ingen möjlighet till uppskov.

För föreningen som helhet kan klassificeringen påverka attraktiviteten och därmed prisnivån för lägenheterna. Banker kan ställa högre krav vid finansiering om föreningen är oäkta. Föreningen kan också behöva överväga att förändra sin intäktsstruktur, till exempel genom att begränsa lokaluthyrning för att undvika att bli omklassificerad.

När du står inför beslutet att köpa en bostadsrätt är det därför viktigt att kontrollera föreningens status och taxeringsvärdets fördelning mellan bostäder och lokaler. Det handlar inte bara om bra läge och låg avgift utan om skattemässig trygghet och vilka konsekvenser det kan få. Vid osäkerhet är det alltid klokt att ta hjälp av branschexperter för att säkra att det inte ligger någon obehaglig överraskning i framtiden.

‍