Uppskrivningar är ett begrepp som har fått större uppmärksamhet inom redovisning för både bostadsrättsföreningar (BRFer) och fastighetsbolag. I takt med ökade fastighetsvärden i många delar av landet ställs styrelser och ekonomiansvariga inför frågan om när och hur en uppskrivning på en fastighet kan, eller bör göras – och vilken effekt detta får på föreningens eller bolagets resultat- och balansräkning.

Vad är en uppskrivning?

En uppskrivning innebär att ett tillgångsvärde i balansräkningen höjs till ett nytt, högre bokföringsmässigt värde för att bättre reflektera verkligheten. För fastigheter handlar det ofta om att marknadsvärdet bedöms vara väsentligt högre än det bokförda värdet när man en gång införskaffade fastigheten. Uppskrivningen speglar då en värdeökning som inte tidigare redovisats i räkenskaperna.

Reglerna i korthet

Regelverket för uppskrivningar skiljer sig något beroende på vilket typ av regelverk som följs. Eftersom det blir krav på att redovisa enligt K3 för alla BRFer och fastighetsbolag från och med räkenskapsåret 2026 kommer vi att fokusera på det regelverket i denna text. Uppskrivningar på en fastighet redovisas som ökad byggnad eller mark och ökad uppskrivningsfond i det bundna egna kapitalet i balansräkningen. När avskrivningar av uppskrivningen av fastigheten sker i resultaträkningen läggs sedan motsvarande belopp från uppskrivningsfonden i det bundna egna kapitalet till det fria balanserade resultatet istället.

1. Aktiebolag
För aktiebolag är möjligheten till uppskrivning reglerad i årsredovisningslagen och de olika redovisningsregelverken. För att få skriva upp en fastighet behöver det finnas ett pålitligt värderingsunderlag (t.ex. en extern värdering) och att värdeökningen är beständig.

2. Bostadsrättsföreningar (BRFer)
BRFer får också göra uppskrivningar av byggnader och mark likt aktiebolag med ungefär samma krav på förutsättningar och effekter i bokföringen. I praktiken är dock uppskrivningar i föreningar ovanligare och ribban brukar läggas något högre hos revisorerna jämfört med aktiebolag för att det ska godkännas.  

Varför gör man uppskrivningar?

Syftet med uppskrivningar är att ge en mer rättvisande bild av företagets eller föreningens ekonomiska ställning. Om ett fastighetsbolag äger ett fastighetsbestånd som har stigit kraftigt i värde kan det – genom en uppskrivning – synliggöras bättre i balansräkningen och på så sätt ge läsaren en bättre förståelse för det värde som finns i bolaget. Det kan också innebära praktiska fördelar då viktiga nyckeltal som soliditet initialt ökar av en uppskrivning vilket kan vara viktigt i samband med refinansieringar, försäljningar eller kapitalanskaffningar.

Andra överväganden

En uppskrivning renderar normalt ingen omedelbar skattemässig effekt men det ställer krav på en väl underbyggd dokumentation som faktiskt styrker det värde som uppskrivningen görs till. Inte minst kommer bolagets eller föreningens revisor vilja granska underlagen för att kunna ta ställning till om den är försvarbar.

Som vi har nämnt i texten ovan kan en uppskrivning ge en mer rättvisande bild över den ekonomiska ställningen då fastigheterna (tillsammans med lånen) normalt sett är den absolut mest väsentliga posten i en årsredovisning hos ett fastighetsbolag eller bostadsrättsförening.

Det som medföljer en uppskrivning är dock ökade kostnader för avskrivningar som i sin tur har en negativ inverkan på resultatet. Dessa är precis som uppskrivningen endast bokföringsmässiga och reflekterar inte pengar in eller ut men för bostadsrättsföreningar kan det bli utmanande att förklara de högre kostnaderna och lägre resultatet för medlemmarna. I en BRF är fastighetsinnehavet i sin natur långsiktigt och utan ett direkt vinstintresse och det är därför inte lika viktigt att i sin årsredovisning reflektera fastighetens eventuella värdestegring.

En uppskrivning tenderar därför att bli mer rättvisande och relevant för ett fastighetsbolag än en bostadsrättsförening. Oavsett bör man noga tänka igenom effekterna och vilken nivå av kommunikation som krävs med eventuella intressenter. Hör gärna av er till oss för rådgivning om denna fråga i just er förening eller bolag.

‍